減息周期未展開，澳洲樓市將再升？歷史數據與現時入市策略全解析
隨著澳洲經濟逐漸回穩，樓市動向成為投資者與自住買家關注焦點。澳洲儲備銀行（RBA）近期表明通脹受控，市場普遍預期新一輪減息周期即將來臨。雖然減息尚未正式啟動，但樓價升勢已初現端倪，令不少人開始思考：現在是否入市的好時機？本文將以歷史數據及現時市場情況，深入分析減息對樓市的影響、可負擔性與可及性問題，以及置業策略。
一、減息與樓價——歷史數據的啟示
回顧過去二十年，澳洲樓價大幅上升，與利率周期有密不可分的關係。讓我們看看數個重要階段：
- 2001年減息潮
2001年，澳洲儲備銀行於無經濟衰退情況下連續六次減息，官方現金利率由6%下調至4.25%。同時，資本增值稅折扣、首次置業津貼重推，以及海外移民潮湧現，推動樓價由收入3-4倍升至8-9倍。
根據澳洲統計局數據，2001至2004年間，全國平均樓價上升超過50%。 - 2008年環球金融危機後
RBA在2008年三個月內五度減息，現金利率由7.25%降至3%。隨著信心回復，2009-2010年樓價亦錄得雙位數升幅。
RP Data歷史數據顯示，悉尼樓價於2009年單年上升13%。 - 2020年疫情期間
RBA於2020年三度減息，現金利率降至0.1%。2020-2022年間，澳洲全國樓價平均上升約28%，部份城市如霍巴特（Hobart）升幅更超過40%。 - 減息後樓價平均升幅
綜合過去十次減息周期，開始後兩年內樓價平均升幅約為15%-20%。特別值得一提的是，極端情況如1990年代初現金利率由18%大降至7.5%，樓價更曾在兩年內暴升60%。
二、現時樓市情況及發展預期
1. 樓價提前反映減息預期
即使減息尚未正式啟動，2023年4月至2024年4月，澳洲全國樓價已錄得約6.6%升幅。僅過去三個月，樓價升幅已達1.4%，遠超同期0.9%的收入增長。這顯示市場已對減息預期作出反應，部分買家及投資者更選擇提前入市，把握升浪初段。
2. 可負擔性改善，但可及性下滑
- 可負擔性：利率下降可減輕按揭供款壓力，提升「可負擔性」。
- 可及性：儲夠首期買樓的難度持續增加。澳洲家庭現時平均需12年以上才能儲夠兩成首期，2001年僅需約6年。25-29歲業主比例由2001年的43%降至現時的36%。
3. 供應短缺與政策限制
- 供應增長滯後：政府近年雖推動增建新屋，但建屋周期長，短期難以有效對抗旺盛需求。
- 需求政策主導：過去推高樓價的四大因素——減息、資本增值稅折扣、首次置業津貼與移民潮，全屬需求端措施。現時政府增加供應為主，但短期內難以見效。
三、減息周期啟動對入市時機的啟示
歷史經驗：減息初段入市潛力大
根據過往數據，每當減息周期剛開始，入市的買家往往可享最大升幅。例如2001年及2008年減息初段，樓價於兩年內平均升幅均達20%，而減息尾段或樓價已高企時，入市潛在回報則顯著收窄。
現時預期心理與未來升勢
現時不少買家已因減息預期提前入市，但一旦RBA正式減息，大量觀望者及投資資金或會陸續進場，樓價升勢有望延續。對於已儲備首期及資金充裕者而言，現時入市屬於「升浪起步」階段，有望鎖定未來升值潛力。
風險提示：審慎規劃資金
雖然減息利好樓市，但全球經濟或本地通脹如有變化，減息步伐或會放慢，樓價升勢亦可能調整。建議買家量力而為，預留儲備，避免過度槓桿。
四、專家建議——現時入市三大重點
- 審視財務狀況
制定合理入市預算，預留充足緊急儲備，不盲目追價。 - 選擇地段與質素
升浪期間優質地段及稀缺單位升幅更高，長線潛力較佳。 - 及早部署，靈活應對
若有心儀物業，及早入市有望享受減息升幅。面對政策或經濟波動，需保持彈性。
回顧過去數十年，澳洲樓價升幅與減息周期息息相關。現時市場雖未正式減息，但樓價已提前反映預期，後市升勢有望延續。隨著減息周期展開，歷史數據顯示樓價於初段升幅最大。對於有資金準備的置業者而言，現階段或許正是部署入市的良機。不過，入市前必須審慎財務規劃，選擇具潛力物業，才能兼顧升值機會與自我保障。
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